Statslig finansiering af støttede lån til den almene boligsektor

Fra 2019 vil staten over en periode på omkring 10 år gradvist omlægge eksisterende realkreditlån til statslån. Omlægningen forventes at give en årlig besparelse på over 2 mia. kr. på sigt – uden at forringe hverken beboerbetalingen eller kvaliteten af byggeriet.  Det er en sund økonomisk politik. Idet statsgælden har et relativt lavt niveau og samfundsøkonomien er stærk, kan staten nu påtage sig den fulde opgave igen. Modellen frigør således et væsentligt beløb, der årligt kan disponeres til offentligt forbrug eller skattelettelser.

Almene boliger har før været finansieret med statslån
Kanslergadeforliget mellem SR-regeringen og V i 1933 banede vej for det almene boligbyggeri, som kunne optage lån ved staten. Selve konstruktionen har varieret gennem tiden. Fællestrækket har været, at det offentlige dels har ydet en kontant éngangsstøtte, dels støtte til delvis betaling af ydelserne på de optagne lån eller ydet statslån. De forskellige modeller for offentlig støtte til den almene sektor har skiftet afhængigt af bl.a. de økonomiske forhold.

Den nuværende model for almene boliger
Huslejen for beboere i almene boliger er uafhængig af renten på foreningens realkreditlån. Lejernes andel af den løbende betaling på lånet (beboerbetalingen) udgør som udgangspunkt 2,8 pct. af byggeriets anskaffelsessum på årsbasis. Beløbet reguleres årligt med inflationen. Staten betaler forskellen mellem boligafdelingens årlige ydelse på realkreditlånet og beboernes betaling (ydelsesstøtte på §28 på finansloven). Det indebærer, at staten påtager sig renterisikoen for den almene boligsektor.

Derudover betaler lejerne på det almene boligområde en bidragssats, som er fastsat til maksimalt 0,27 pct. af lånets oprindelige hovedstol. Det svarer effektivt til ca. 0,45 pct. af restgælden over et låns løbetid. Denne metode adskiller sig fra andre låntagere, som betaler bidraget af den løbende, faldende restgæld. Institutternes risiko på lån til almene boliger er væsentligt lavere end for lån til private boligejere. Det skyldes bl.a. at:

• Kommunerne garanterer for i gennemsnit de yderste ca. 60 pct. af realkreditlånet. 
• Kommunerne giver tilsagn til byggeriet af almene boliger ud fra en vurdering af, at der lokalt er efterspørgsel efter boligerne, og at disse derfor kan udlejes. Den kommunale anvisningsret giver en vis sikkerhed for huslejeindtægterne.

Det indebærer, at det offentlige reelt påtager sig langt hovedparten af kreditrisikoen på de almene lån. 

Når det offentlige i forvejen har påtaget sig rente- og kreditrisikoen kan staten opnå en besparelse ved selv at optage lånene, fordi statens risiko ikke bliver øget i noget særligt omfang.

Besparelsen
I beregningen af den samlede besparelse sammenlignes realkreditobligationer og statsobligationer med samme renterisiko og afdragsstruktur (varighed). De almene boliger har både fastforrentede, variabelt forrentede og inflationsindekserede lån. Hvis man tager et gennemsnit over de sidste 5 år i det 8-årige løbetidssegment, fås en renteforskel på 0,8 pct. Dertil kommer, at de almene boliger betaler en bidragssats på 0,27 pct. af lånets oprindelige hovedstol i hele lånets løbetid (svarende til en effektiv sats på ca. 0,45 pct.) samt øvrige gebyrer herunder kursskæring, stiftelsesprovision mv.

Det vil derimod ikke give staten en besparelse at udbrede denne model til andre dele af boligmarkedet, hvor det offentlige ikke har risikoen i forvejen. Det vil være i modstrid med EU's statsstøtteregler, som socialt boligbyggeri undtages fra. Derudover vil staten påtage sig væsentligt mere risiko end i dag.